תל אביב: הכי יקרה בעולם — אבל האם כדאי להשקיע? מרכז מול פריפריה

ישראל מדורגת במקום השמיני בעולם ביוקר הדיור — ותל אביב היא הלב הפועם של אותה יוקרה. אבל האם זה אומר שתל אביב היא גם המקום הטוב ביותר להשקיע בנדל"ן? עו"ד אהוד גולן, המתמחה בדיני מקרקעין, הגיע לדין וחשבון עם תשובה שתפתיע לא מעט משקיעים.

הנתונים: תל אביב מול העולם

על פי נתוני 2024, ישראל ממוקמת במקום השמיני ביוקר הדיור הגלובלי. המחיר הממוצע למטר רבוע בתל אביב עומד על כ־185 דולר — שהם כ־62,000 שקל למטר. דירה של 100 מ"ר בתל אביב עולה כ־6.5 מיליון שקל בממוצע, לעומת דירה דומה במגדל העמק שמגיעה לכ־1.5 מיליון שקל בלבד.

הפער הוא פי ארבעה — ולעו"ד גולן יש דעה ברורה מה עושים עם פער כזה.

ההבחנה הקריטית: איפה לגור ואיפה להשקיע

הטעות הנפוצה שמשקיעים רבים עושים היא לבלבל בין שני שאלות שונות לגמרי: איפה אני רוצה לגור? ואיפה כדאי להשקיע את הכסף שלי?

תל אביב היא עיר מופלאה לחיות בה — תרבות, בילויים, תעסוקה, ים. אבל בעיניי המשקיע, היא מציגה אתגרים רציניים: מחירי כניסה גבוהים מאוד, תשואה שכירות נמוכה יחסית (סביב 2.5%-3%), ופוטנציאל צמיחה מוגבל כשאתה כבר בראש הפירמידה.

הפריפריה, לעומת זאת, מציעה את שלושת הרכיבים שכל משקיע מחפש: מחיר כניסה נגיש, תשואת שכירות גבוהה יותר, ופוטנציאל עליית ערך משמעותי.

יתרון הפריפריה: הכוח של ריבוי יחידות

עם אותה עלות של דירה אחת בתל אביב — כ־2 מיליון שקל — ניתן לרכוש שתיים, שלוש, ואפילו ארבע דירות בפריפריה. משמעות הדבר היא לא רק הכנסה גבוהה יותר מדמי שכירות, אלא גם פיזור סיכונים. כשדירה אחת עומדת ריקה, שתיים אחרות ממשיכות לייצר הכנסה.

עו"ד גולן מדגיש שהשינויים התשתיתיים — קווי רכבת חדשים, פיתוח כלכלי, מוסדות ממשלתיים שעוברים לפריפריה — הופכים ערים כמו קריית שמונה, מגדל העמק, דימונה ואופקים לשדה ציד אטרקטיבי למי שמוכן לחשוב לטווח ארוך.

הסיכונים שחייבים להכיר

השקעה בפריפריה אינה חפה מסיכונים, ועו"ד גולן מקפיד לא לצבוע תמונה ורודה בלבד. הביקוש לשכירות בערים מסוימות נמוך, ציבור השוכרים שונה, ויכולת המכירה העתידית מוגבלת יותר. הוא ממליץ על בדיקת נאותות מקיפה הכוללת: שיעור תפוסה היסטורי באזור, תוכניות פיתוח עירוניות, מצב הנכס המשפטי, ועדיפות לאזורים עם ביקוש שכירות יציב (קרבה לאוניברסיטאות, בסיסים צבאיים, מרכזי תעסוקה).

בנוסף, חשוב לוודא שהנכס רשום כהלכה בטאבו, שאין עיקולים, ושהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי — עניינים שמשרד עו"ד מקצועי יבדוק לפני כל עסקה.

מתי תל אביב בכל זאת הגיונית?

גם עו"ד גולן מסכים שיש מצבים שבהם נכס בתל אביב הגיוני: כשמדובר בנכס עם פוטנציאל תמ"א 38 או פינוי-בינוי שלא מומש עדיין, כשמדובר בנכס ייחודי (קו ים, נכס מסחרי, קרקע), או כשהמשקיע מחפש נכס למגורי עצמו לאורך שנים רבות ורואה בעליית ערך בונוס ולא מטרה ראשית.

אבל למי שמחפש תשואה שוטפת ופיזור תיק — הפריפריה מנצחת, על פי הניתוח של עו"ד גולן.

המסקנה: הכלכלה מכתיבה, לא הרגש

ההחלטה הנכונה בהשקעות נדל"ן לא צריכה להיות מונעת מאהבה לעיר מסוימת, אלא מניתוח קר של מספרים: עלות כניסה, תשואה צפויה, פוטנציאל צמיחה ונזילות. בישראל של 2024, הנתונים מצביעים על כך שהפריפריה מציעה ערך רב יותר לאלו שמוכנים לנסות לשבור את הדפוס הישן של "הכל בתל אביב".

לקריאה נוספת בנושא נדל"ן ומשפט: כל הכתבות בקטגוריית נדל"ן בדין וחשבון.

שאלות נפוצות

האם כדאי להשקיע בנדל"ן בתל אביב ב-2024?

תל אביב היא אחת הערים היקרות ביותר בעולם, וגם אחת הערים עם הביקוש הגבוה ביותר לנדל"ן בישראל. השקעה בנכס במרכז העיר דורשת הון עצמי גבוה מאוד, אך מבטיחה גם ביקוש יציב לשכירות לאורך שנים. מי שמחפש נכס להשכרה לטווח קצר, כגון Airbnb, ימצא בתל אביב שוק פורח עם תיירים ואנשי עסקים המגיעים מהארץ ומהעולם.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שמחירי הנכסים בתל אביב עלו בצורה דרמטית בעשור האחרון, מה שמקשה על השגת תשואה שנתית גבוהה. ממוצע התשואה משכירות בתל אביב עומד על כ-2 עד 3 אחוזים בלבד, לעומת 4 עד 6 אחוזים בערים בפריפריה. לכן, המשקיע צריך לשאול את עצמו: האם המטרה היא תשואה שוטפת, עליית ערך הנכס לאורך זמן, או שילוב של שניהם?

פריפריה כחלופה להשקעה: יתרונות וחסרונות

ערים כמו באר שבע, חיפה, נצרת עילית ואשדוד מציעות נכסים במחירים נמוכים משמעותית, עם תשואות גבוהות יותר. משקיע שרוכש דירה בבאר שבע ב-700,000 שקלים ומשכיר אותה ב-3,500 שקלים לחודש יכול להגיע לתשואה שנתית של כ-6 אחוזים. אלה נתונים שקשה להשיג בלב תל אביב. בנוסף, בפריפריה קיים סיכוי גדול יותר לעליית ערך פוטנציאלית, בעיקר בעקבות פרויקטים של פיתוח תשתיות והתחדשות עירונית.

החיסרון המרכזי של השקעה בפריפריה הוא רמת הסחירות הנמוכה יותר. מכירת נכס בפריפריה עלולה לקחת זמן רב יותר ולדרוש הנחה במחיר. כמו כן, קהל השוכרים בפריפריה שונה, ויש לקחת בחשבון סיכון גבוה יותר לאי תשלום שכר דירה ולתחלופה גבוהה של שוכרים. לכן, בחירה בין מרכז לפריפריה אינה רק שאלה כלכלית, אלא גם שאלה של אופי המשקיע ויכולתו לנהל נכס מרחוק.

מה חשוב לבדוק לפני רכישת נכס להשקעה?

לפני כל השקעת נדל"ן, מרכז או פריפריה, חשוב לבצע בדיקה מעמיקה של מצב הנכס, היסטוריית השוכרים, חובות ותשלומים עתידיים לוועד הבית ולרשות המקומית. בנוסף, יש לבחון את מצב השכונה, תוכניות הבנייה הסמוכות ופוטנציאל ההתחדשות העירונית. ייעוץ מעורך דין מקרקעין מנוסה יכול לחסוך טעויות יקרות ולמנוע הפתעות לא נעימות לאחר הרכישה.