מס שבח ומשפרי דיור: הוראת השעה פקעה — מה קורה עכשיו ומה מותר לצפות

הוראת שעה שאיפשרה למשפרי דיור למכור את דירתם הקיימת תוך 18 חודשים — במקום 24 — פקעה בסוף מאי. מאז, כל מי שקנה דירה שנייה חוזר לכלל הישן של שנתיים. עו"ד ליזט לוז ענבי, המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי, הגיעה לדין וחשבון לסקירה בהירה של המצב — ומה צריך להבין לפני כל עסקת נדל"ן.

מס שבח — מה זה בכלל?

מס שבח הוא למעשה מס הכנסה על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. בדיוק כפי שאדם משלם מס הכנסה על שכרו, כשמוכרים דירה ברווח — המדינה רוצה את חלקה. קנו דירה ב-100,000 ₪, מכרתם ב-1,000,000 ₪ — השבח הוא 900,000 ₪ (בניכוי הוצאות מוכרות). על הרווח הזה חל המס.

אבל יש ניכויים חשובים שמפחיתים את החבות: שכר טרחת עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות, שיפוצים ושדרוגים קבועים של הנכס (החלפת דלתות, מקלחון, דוד שמש) — כל הוצאה שהשביחה את הנכס, להבדיל מאחזקה שוטפת, יכולה להיכנס לתחשיב ולהקטין את המס.

מי פטור ממס שבח?

מי שמוכר את דירתו היחידה פטור ממס שבח — כל עוד שווי הדירה אינו עולה על 5 מיליון ₪. מעל חמישה מיליון — המדינה ממסה רק על החלק שמעל הסכום הזה. ההיגיון: מי שמוכר דירה יחידה אינו "משקיע" אלא אזרח שמסדר את עניינו, ולכן זוכה לפטור.

משפרי דיור — הקטגוריה המיוחדת

מה קורה כשצריך לקנות דירה גדולה יותר לפני שמוכרים את הקיימת? לדוגמה: נולדו תאומים, צריך לעבור מדירת 3 חדרים לדירת 4 — אבל לא רוצים להסתכן ולמכור לפני שמצאו משהו חדש.

הפתרון המשפטי: הסדר משפרי הדיור. ניתן לרכוש דירה שנייה ולהצהיר בפני רשויות המס שבכוונתכם למכור את הדירה הראשונה תוך פרק זמן קצוב. אם תעמדו בהתחייבות — הדירה השנייה שרכשתם תסווג לצרכי מס כ"דירה יחידה" ותזכו בפטור ממס שבח ובמס רכישה מופחת.

24 חודשים, 18 חודשים — ומה עכשיו?

החוק הקבוע קובע: יש לכם 24 חודשים למכור את הדירה הראשונה לאחר רכישת השנייה. לפני מספר שנים נכנסה הוראת שעה שהפחיתה את התקופה ל-18 חודשים בלבד, במטרה לעודד מכירת דירות ולהגדיל את ההיצע בשוק.

אולם הוראת השעה פקעה בסוף מאי 2024. כיום, כל מי שרוכש דירה שנייה החל מ-1 ביוני 2024 — חוזר לכלל ה-24 חודשים, עד להשלמת חקיקה חדשה. הכוונה המוצהרת היא להפוך את ה-18 חודשים לכלל קבוע, אך עד אז — 24 חודשים בתוקף.

קניתם על הנייר? יש לכם הסדר מיוחד

מי שרוכש דירה על הנייר עומד בפני בעיה: המסירה עשויה להתרחש שלוש שנים קדימה, ו-24 חודשים לא מספיקים. לכן החוק קובע חלופה: ניתן למכור את הדירה הראשונה עד שנה אחת ממועד המסירה בפועל, או עד 18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה — המאוחר מבין השניים. כך אפשר לשמר את ההטבה גם ברכישה על הנייר.

הנקודה החשובה: זו דחייה, לא פטור

חשוב להבין: הסדר משפרי הדיור אינו פטור ממס שבח — הוא דחייה של הסיווג. כל עוד עמדתם בהתחייבות למכור בזמן, הדירה השנייה נחשבת "יחידה" ואתם נהנים מהפטור. אם לא עמדתם — תחויבו רטרואקטיבית במסים מלאים, כולל קנסות ריבית.

לכן הייעוץ המשפטי מראש — עוד לפני חתימת חוזה — הוא קריטי. ההחלטות שמתקבלות בשלב הרכישה מכתיבות את גובה המס שנים קדימה.

לקריאה נוספת: כל הכתבות בקטגוריית נדל"ן בדין וחשבון.

שאלות נפוצות

מה הייתה הוראת השעה לגבי מס שבח למשפרי דיור?

הוראת שעה שהייתה בתוקף בשנים 2021-2023 אפשרה למשפרי דיור (מי שמוכר דירה ישנה ורוכש חדשה) לקבל פטור ממס שבח — גם אם בשעת המכירה הייתה להם יותר מדירה אחת. לפני הוראת השעה, מי שמכר ב"נחפזות" לפני רכישת הדירה החדשה היה חשוף למס. ההוראה פקעה, ואנשים שלא ניצלו אותה בזמן חייבים כעת לפעול לפי הדין הרגיל.

מה קורה עכשיו — אחרי פקיעת הוראת השעה?

מי שמוכר דירה ישנה ורוכש חדשה חייב לוודא שתי עקרונות: 1. מכר קודם לרכישה — מי שרכש דירה שנייה לפני שמכר את הראשונה נחשב "בעל שתי דירות" ומשלם מס שבח על מכירת הישנה. 2. חלון של 18 חודשים — לפי הדין הנוכחי, ניתן לרכוש דירה חדשה ולאחר מכן למכור את הישנה תוך 18 חודשים ולהיחשב כבעל דירה יחידה לצורך מס שבח. שמירה על לוחות הזמנים היא קריטית.

מס שבח — כיצד מחשבים ומה הפטורים?

מס שבח חל על הרווח שנצמח ממכירת נכס מקרקעין — ההפרש בין מחיר הרכישה (בתוספת השקעות) לבין מחיר המכירה. שיעורי המס משתנים: 25% לרווח ריאלי, עם הפחתות לתקופות שלפני 2012. פטורים עיקריים: דירה יחידה שמוחזקת מעל 18 חודשים — פטורה לחלוטין. חישוב לינארי — חלק מהרווח (לפי תקופת הבעלות לפני 2014) פטור גם לבעלי מספר דירות.

מה כדאי לעשות לפני מכירת דירה — תכנון מס

הכלל הזהב: היוועצו עם עורך דין מקרקעין ורואה חשבון לפני כל עסקה. שאלות שחייבים לענות עליהן: מהו שיעור מס השבח הצפוי? האם קיים פטור? מה השפעת לוחות הזמנים? האם עדיף לבצע שדרוגים לפני המכירה (להגדיל את "מחיר הרכישה" לצורך חישוב)? תכנון נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.